房地产转势已经成为定局
2022-12-31
Galactico
来自江苏
鹤鸣亭
目前房子这个价位，现在还谈房子是有效资产，我祝福你。现在房子就是风险资产，你试一试卖出你手上的房子，你就会知道什么是真正的价格，什么是风险资产。最近上海的豪宅正在快速跳水，基本上打七折了，上海普通住宅也普遍普跌，这是中国房地产最硬的城市之一的上海。时代已经转势了。房地产短期看需求，中期看金融，长期看人口，这三个层面都已经全线的收缩。一，几个数据：1，2019年，我们的人均住房面积是48平。2，2020年人均住房面积50平3，发达国家人均住房面积也就50平4，2020年，我们到了17亿平新房，占全球的一半。5，我们现在存量的房地产面积超过400亿平，如果包括农村的话已经超过600亿平。二，问自己几个问题：这么庞大的房地产存量，谁接得住？新生的接盘侠在哪里？刚需盘能接得住吗？三，现在的现状：1，大多数人现在还活在梦里，觉得房价永远涨，真的是想太多了。现在只不过大部分人都还没醒过来，还没形成抛压而已。2，现在这种情况下现在二手房的挂房量，同比都是每个月增长。3，新房的供应量，也是每个月在增长。现在新地皮拍卖，民营房地产商基本退出了，因为他们手头的地皮都够他们再盖十年房子还多。4，房地产商手上结顶待售的房子，都超过十年的购买量了。5，房地产上涨周期，原来房地产商手上待售房子是资产，能够覆盖所有的利息跟费用。我们的居民杠杆率是70%，这个数据是超过美国老百姓的杠杆率，说明已经接不动了。所以现在房地产市场体现出来的就是刚需盘需求很差，没有人买了。6，房地产下行周期，房地产商手上的待售房子就是负债，已经覆盖不了利息跟费用了，所以大家可以看到，现在打折活动很多，明里暗里给你搞各种活动，甚至还有房地产公司帮你交首付的，因为他左手倒右手就是为了锁定你后续的现金流。7，40年的房地产周期，长红了40年了，总有落幕的时候。8，目前人口也已经转势，叠加产业周期，房子没有理由不得。我们现在每年的新出生人口只有1000万左右，叠加死亡率，我们已经开始进入人口负增长的区间。9，其实我们的房子已经供过于求了，远远的供过于求了。从2015年到2022年7月，我们共计卖出了1亿2322万套住房，可以满足6亿人口居住。相当于将近一半的人口城镇化，这个数据你们自己看一看有多惊人。8，2021年末，房地产开发贷款余额12.01万亿元，同比增长0.9%，增速比上年末低5.2个百分点。个人住房贷款余额38.32万亿元，同比增长11.3%，增速比上年末低3.3个百分点。这个数据意味着我们个人住房贷款，每年利息都要付2万亿。9，现在存量的商品房数量超过了两亿套，可以满足十亿城镇人口居住，不算农村自建房。我们的房地产总价值现在有520万亿（这个数据来自于泽平宏观数据）。10，大家心心念念的深圳，房地产商手里的土地，还可以至少盖120万套房子，至少可以满足深圳十年的需求。各大城市情况都差不多，房地产商手上的土地都够盖十年的房子。总结：房价还能保持的如此坚挺，已经算是非常牛了，我们的房价能控制的如此平稳，水平非常高超。现在房子这个价位能出手就是胜利，能落袋为安落就是胜利。不论从金融、人口、还有供给，房子已经确立了长期阴跌的趋势，这就是历史的进程，时代的趋势。
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